Сколько стоит дом построить?
Сколь интенсивно строится Могилевщина, можно судить по агрогородкам на селе, новостройкам в районных городах, по целым кварталам новых домов в областном центре. На сегодня обеспеченность жильем в среднем на одного жителя региона составляет 27,1 квадратного метра. Это выше среднереспубликанского значения на 1,7 «квадрата». Но и в очереди на улучшение жилищных условий по области — почти 68 тысяч человек.
Государство в решении квартирного вопроса помогает как может. В то же время масштабная господдержка приводила к росту количества граждан, стремящихся построить жилье за счет льгот. Но бюджет — не резиновый. И потому в этом году были внесены коррективы в жилищную политику — господдержка стала более адресной. Однако снижение числа граждан, имеющих право на льготные кредиты, аукнулось торможением темпов строительства. А потянуть «коммерческий» кредит по нынешним сногсшибательным ставкам способен далеко не каждый. Результат: хоть за 10 месяцев 2013-го на Могилевщине несколько увеличились по сравнению с прошлогодним уровнем темпы роста строительства жилья, годовой план выполнен лишь на 52% (в эксплуатацию введено 313,7 тысячи «квадратов» из 600 тысяч по заданию).
Даже льготнику сегодня построиться ох как не просто. Старый друг рассказывал: семье сына, где растут двое детей, пришло время получить льготный кредит. Но на семейном совете все подсчитали, взвесили … и решили выйти из ЖСК. И глава семьи, и его жена, находящаяся в отпуске по уходу за ребенком, работают в бюджетной сфере. При их доходах, рассудили они, построить трехкомнатную квартиру при нормативе стоимости «квадрата» для получения кредита 5,3 миллиона рублей и его реальной цене около 7 миллионов (на недостающую сумму надо взять банковскую ссуду на общих основаниях) сегодня проблематично. Сложные ситуации возникают и у льготников, уже имеющих какую-то площадь в собственности — сумма кредита в этом случае минусуется на метры старого жилья. Дилемма: брать больше денег под коммерческий процент? Или опять-таки подождать до лучших времен?
У тех, кто уже строит жилье за собственные и кредитные деньги, тоже не все бывает гладко. Притчей во языцех стал 108-квартирный дом по улице Наумова в Бобруйске, который планировалось ввести еще в октябре 2011 года. Не сдали и в октябре нынешнего! Новый срок —конец года…
И отказ некоторых очередников от строительства жилья, и долгострои — звенья одной цепи. «Ножницы» между реальной стоимостью «квадрата» и кредитным нормативом (больше этой суммы бюджет не в состоянии субсидировать) могут серьезно влиять на ритмичность финансирования строительства, и значит, на сроки ввода новостроек в эксплуатацию.
— У членов нашего кооператива размеры кредитных линий не одинаковы, — говорил председатель одного из могилевских ЖСК. — Кто-то платит вовремя, кто-то опаздывает или вообще не в состоянии платить. Люди то входят в ЖСК, то выходят из него, деньги вносятся, а потом извлекаются из строительства. Естественно, возникают перебои с финансированием, тормозящие всю стройку.
Как известно, по поручению президента страны была создана рабочая группа из представителей Комитета госконтроля и других ведомств. Она, с одной стороны, призвана решить проблемные вопросы с дольщиками, которым обещанные сроки сдачи домов сместили на 2, а то и на 3 года. А с другой — проанализировать ситуацию в строительстве жилья, чтобы откорректировать законодательство и усилить ответственность застройщиков за выполнение своих обязательств. На учете — каждый долгострой по стране!
— На начало июля текущего года в области насчитывалось 28 проблемных многоквартирных домов, — говорит начальник отдела жилищной политики облкомитета по строительству и архитектуре Владимир Голубев. — К 25 октября из этого количества были введены в эксплуатацию 18, еще 8 домов должны быть сданы до конца 2013-го, 2 — в будущем году…
Интересно, что практически все оставшиеся долгострои строятся с господдержкой. Одна из причин превышения сроков строительства, по словам Владимира Голубева, — опять-таки неритмичное финансирование как банками, так и самими льготниками.
— Но проблема решается, — говорит Владимир Голубев. — На нынешний год планировалось построить с господдержкой 240 тысяч квадратных метров, и план этот будет выполнен. Большинство льготников все-таки старается вовремя рассчитаться с застройщиками. Да, есть и те, которые не в состоянии это сделать, и потому вышли из ЖСК. Если им не находится замена, значит, квартира будет возводиться за бюджетные средства и использоваться по усмотрению исполкомов — например, в качестве арендного жилья или для переселения людей, проживающих в ветхих домах.
Ну, а говорить о выполнении областью годового плана в целом, по признанию строителей, уже не приходится. Для этого прежде всего надо, чтобы коммерческое жилье было доступно среднестатистической семье. Но реально ли вообще ликвидировать «ножницы» для очередников, есть ли резервы для снижения стоимости жилого «квадрата»?
— При недавнем нормативе 4,6 миллиона рублей средняя его стоимость в домах, строящихся с господдержкой, составляла 4,9 миллиона, — говорит начальник отдела КГК Могилевской области Людмила Непапушева. — В Могилеве в сентябре она была на уровне 4,7 миллиона рублей, в Климовичском районе — 7,4 миллиона. Стоимость прежде всего зависит от проектных особенностей дома. Если он, к примеру, с поквартирным газовым оборудованием, то она будет выше. Кирпичный дом, как правило, дороже панельного. Это — объективные обстоятельства. Выявляется при проверках и завышение стоимости строительных работ, нередки случаи, когда несвоевременно или некачественно изготавливается проектная документация — все это влечет за собой завышение сметной стоимости строительства. Конечно, на увеличение стоимости влияет и рост цен на основные материалы, изделия и конструкции, но в этих условиях тем более важно строить быстро, снижать затраты. Комитет госконтроля предлагает, в частности, возводить дома с господдержкой по типовым проектам — они будут строиться быстрее. Задерживает работу и недостаточное финансирование. Из-за этого, к примеру, случались запаздывания с обустройством инженерных коммуникаций. К сожалению, пока не оправдываются и надежды, связанные с модернизацией предприятий индустриального домостроения. Предполагалось, что это, к примеру, позволит максимально сократить так называемые «мокрые процессы» на стройплощадках — панели и прочие изделия должны поступать туда уже готовыми к монтажу. Могилевский ДСК завершил модернизацию в 2011 году, но построил с применением новых технологий на основе сборных каркасов и энергосберегающих панелей только 2 дома — не отработан процесс быстрого и качественного монтажа, не хватает и квалифицированных кадров.
Словом, проблем в строительстве много, и наряду с мерами по повышению ответственности всех его участников за соблюдение сроков сдачи домов, надо также принимать эффективные управленческие решения. В частности, есть мнение, что единую строительную политику, четкую и понятную систему ценообразования, высокое качество и скорость строительно-монтажных работ могут выстроить холдинги. Предлагается также установить, чтобы стоимость квадратного метра не превышала среднюю зарплату по стране…
Среди новых подходов — возведение жилья по госзаказу. Льготники теперь не будут принимать участия в строительстве дома, им предложат уже готовые квартиры. А контроль за эффективным вложением средств возьмет на себя государство. Таким образом, очередник с финансовыми проблемами не станет тормозить строительство дома. Если кого-то по каким-то причинам не устроит предложенная квартира, он может уступить место следующему очереднику и ждать другого варианта.
Предполагается на законодательном уровне закрепить также требования строгого соблюдения сроков и стоимости строительства, установленных в договоре. При их нарушении по вине застройщика все дополнительные расходы лягут на него, более того, он заплатит и штраф дольщикам.
Ну, а для тех, кто не имеет возможности построить или купить жилье, будут строиться арендные дома. Как — в Европе, где в съемных квартирах проживает львиная доля населения. Кстати, в этом году в области уже сданы 50 таких квартир и ожидается ввод 40-квартирного арендного дома.
— В будущем году по области также планируется возвести 600 тысяч квадратных метров жилья, — проинформировал Владимир Голубев. — Из них 240 тысяч «квадратов» — для очередников с господдержкой. Около трети такого жилья будет построено по госзаказу, оставшаяся часть — это дома, строительство которых уже было начато в этом году с участием ЖСК. Кроме того, планируется построить за счет бюджетных средств 25,6 тысячи квадратных метров арендного жилья, 20 тысяч «квадратов» — социального, а также для переселения граждан из ветхих домов. Все остальное намечено возвести за счет средств граждан и организаций.
А это — около половины запланированного объема жилищного строительства! Насколько не попадающие в когорту льготников граждане способны за счет коммерческого кредита осилить дорожающий квадратный метр? По крайней мере, в интересах заказчиков, проектировщиков, подрядных организаций максимально приблизить стоимость коммерческого жилья к строящемуся с господдержкой.
Геннадий АЛЕКСАНДРОВ,